Rentabilité brute, nette, nette-nette : comment les calculer

"Ce bien fait du 8 % de rentabilité" : cette phrase, souvent entendue en visite, ne veut rien dire tant qu'on ne précise pas de quelle rentabilité il s'agit. Brute, nette ou nette-nette, ces trois indicateurs peuvent afficher un écart de plusieurs points sur un même bien.

La rentabilité brute

C'est l'indicateur le plus simple et le plus souvent mis en avant par les annonces immobilières. Elle rapporte le loyer annuel hors charges au prix d'acquisition total (prix d'achat, frais de notaire et travaux inclus).

Formule : rentabilité brute = (loyer annuel / prix d'acquisition total) × 100.

La rentabilité nette

Elle affine le calcul en déduisant du loyer annuel les charges non récupérables : copropriété, taxe foncière, assurance, frais de gestion et provision pour vacance locative.

Formule : rentabilité nette = ((loyer annuel − charges annuelles) / prix d'acquisition total) × 100.

La rentabilité nette-nette

C'est l'indicateur le plus proche de la réalité fiscale : il intègre en plus l'impact de l'impôt sur les revenus fonciers ou les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon le régime choisi (micro-foncier, foncier réel, LMNP micro-BIC ou LMNP réel).

Exemple chiffré

Prenons un appartement acheté 150 000 € (frais de notaire et travaux inclus), loué 750 € par mois, avec 1 800 € de charges annuelles non récupérables et une tranche marginale d'imposition de 30 %.

• Loyer annuel : 9 000 €
• Rentabilité brute : 9 000 / 150 000 × 100 = 6 %
• Revenu net avant impôt : 9 000 − 1 800 = 7 200 €
• Rentabilité nette : 7 200 / 150 000 × 100 = 4,8 %
• Rentabilité nette-nette (après imposition à 30 % + prélèvements sociaux de 17,2 %) : environ 3,1 %

Quel indicateur privilégier pour comparer deux biens ?

La rentabilité brute permet un premier tri rapide entre plusieurs annonces. Mais pour arbitrer sérieusement entre deux opportunités, la rentabilité nette-nette reste la référence : elle seule reflète ce que vous gardez réellement en poche chaque année, une fois toutes les charges et l'impôt payés.

Le module Rentabilité de Lamagel calcule automatiquement ces trois niveaux de rentabilité à partir des mêmes données, pour comparer objectivement plusieurs biens de votre parc.