Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier en 2026

Connaître sa capacité d'emprunt avant de commencer ses recherches évite bien des déceptions : cibler un budget réaliste dès le départ permet de visiter les bons biens et de négocier plus sereinement.

Le taux d'endettement, critère central

Depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière, les banques françaises appliquent un taux d'endettement maximum de 35 %, assurance emprunteur incluse. Cela signifie que l'ensemble de vos charges de crédit (y compris le futur prêt immobilier) ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets.

Formule simplifiée

Mensualité maximale = (revenus nets mensuels × 35 %) − charges de crédit existantes.

Du montant de la mensualité au montant empruntable

Une fois la mensualité maximale connue, on applique la formule d'actualisation d'un prêt à mensualités constantes pour obtenir le capital empruntable, en fonction du taux d'intérêt et de la durée choisie. Plus la durée est longue, plus la capacité d'emprunt augmente, mais plus le coût total du crédit est élevé.

Le reste à vivre, un critère complémentaire

Au-delà du taux d'endettement, les banques regardent le reste à vivre : la somme qui reste chaque mois une fois toutes les charges payées, y compris la future mensualité. Pour un foyer avec enfants ou des revenus modestes, un reste à vivre trop faible peut limiter la capacité d'emprunt même si le taux d'endettement de 35 % n'est pas atteint.

L'apport personnel et les revenus locatifs

Un apport personnel réduit le montant à emprunter et couvre généralement les frais de notaire et de garantie. Pour un investissement locatif, les banques intègrent souvent 70 à 80 % des loyers futurs dans le calcul du taux d'endettement, ce qui augmente la capacité d'emprunt par rapport à un achat de résidence principale.

Les éléments à réunir avant de simuler sa capacité d'emprunt

• Revenus nets mensuels (salaire, revenus fonciers existants)
• Charges de crédit en cours (auto, conso, autre immobilier)
• Montant de l'apport personnel disponible
• Durée de prêt envisagée
• Taux d'intérêt et taux d'assurance emprunteur du marché

Le module Capacité de Lamagel reprend exactement cette méthode pour vous donner, en quelques secondes, une mensualité maximale, une capacité d'emprunt et un budget d'achat total incluant votre apport.